マンションの売却や買い替えで発生する税金がいくらになるのか、気になるところです。実はさまざまな種類の税金がかかるため、有効な節税方法を知ることは有用です。本記事では、マンションの売却で発生する税金の種類と節税方法について解説します。

マンションの売却で発生する税金は？？

まずは、マンションの売却で具体的にかかる税金の種類について確認していきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を作成したときに課税される税金です。収入印紙を郵便局などで購入し、課税対象となる契約書に貼り付け、消印を押すことで納税が完了します。収入印紙にかかる税金は、契約書に記載されている金額によって変動し、具体的な金額は下記の通りです。

出典：国税庁

2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書に関しては、上記の軽減税率による印紙税が適用されます。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きにおいて発生する税金です。マンションの売却では、以下の2つのタイミングで税金がかかります。

• 所有者移転登記時の税額：マンション価額の1.5%（2023年3月31日までの間に登記を受ける場合）
• 抵当権抹消時の税額：法務局に申請する場合は1,000円（マンションは建物と敷地の権利があることから2,000円以上になる場合も）

消費税

マンションの売却において、消費税は発生しない場合が2つあります。

• マンションの土地を売却する場合（建物は課税対象）
• 個人で居住用のマンションを売却した場合

消費税の課税対象となる取引は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」と国税庁で定義されています。そのため、法人や個人事業主が投資用のマンションを売却する場合は、消費税がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却した際に利益が発生した場合にかかる税金です。

譲渡所得は、マンションの売却で得られた利益から売却時に掛かった経費などの出費を差し引いた額です。税率はマンションの所有期間によって変動し、譲渡所得税の内訳は所得税・住民税・復興特別所得税です。

マンションの売却に関する税金はどうやって節税できる？

マンションの売却に関する税金の種類を踏まえた上で、節税方法を紹介していきます。

購入後に5年経ってから売却する

マンションの売却にかかる譲渡所得税は、所有期間によって変動します。下図のように、5年以下か5年超かで税率の基準が変わります。5年以内の場合は短期譲渡所得で税率39.63％ですが、5年超の場合は長期譲渡所得で基本は20.315%の税率です。

上記のとおり、所有期間5年を超えてから売却を検討するほうが節税につながります。

経費として計上できるものを申告する

日本の納税制度は申告納税制度を採用しており、経費などの申告漏れがあっても受理され、その額だけ高額の税金を支払うことになります。確定申告で経費として計上できる経費は必ず申告するようにしましょう。

また計上できる費用にはさまざまな種類があります。例えば、印紙税は経費として計上できますが、抵当権抹消の登録免許税は経費として計上できません。すべての費用を正確に申告するために税理士やFP（ファイナンシャルプランナー）に相談することをおすすめします。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除の対象は居住用のマンションに限定されますが、マンションの売却で発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になります。

軽減税率の特例

上表にも記載があるとおり、居住用のマンションを対象に軽減税率の特例があります。売却した家の所有期間が10年を超える場合、譲渡所得が6,000万円以下の部分に関しては税率が14.21%に減税されます。さらに、3,000万円特別控除と併用が可能です。

マンションの売却・買い換えを検討するなら節税を意識する

マンションの売却・買い換えを検討するなら発生する税金の種類を把握し、節税を意識するようにしましょう。経費の計上など適切な確定申告に自信のない方は、専門家に相談してから行うことをおすすめします。